自住需求正在“進場”上海二季度回暖或更顯著
[摘要]
事實上，僅僅是上周新增供應量上的提升和集中開盤，並不足以支撐上海樓市本周取得單日的成交紀錄，更深層次的原因是，在經歷市場觀望與政策消化後，近期剛需購房者心態正發生變化，一些外部環境因素條件也刺激他們及早下單。
由於連續5天日平均氣溫在10攝氏度以上，今年上海入春日 定格 在3月19日，結束瞭被反常天氣困擾瞭長達126天的冬季。十天以後，上海樓市也傳來入春訊息，3月29日，上海網上房地產的數據顯示，當日一手房的簽約套數高達1801套，僅次於2007年8月25日1867套的最台中看診椅高紀錄，創下31個月以來的新高，雖然各方質疑這一數據或是源於某種因素下的偶然，有 被入春 的嫌疑，但從供應來看，上周（3月22日-3月28日）全市商品住宅新增供應面積為37萬平方米，環比前周大漲瞭78%，新城禦景、象嶼名城、上海一傢人、保利林語溪、盛高香溢灣、保利傢園等多個區域標桿樓盤集中在近期周末開盤也是事實，加上分析開盤到正式簽約的時間差以及這些樓盤分佈的區域，也與29日1801套一手房簽約的情況基本吻合，這種活躍的成交態勢有望在近期延續。不少銷售經理指出，剛性需求的活躍主導的這波行情或將延續到二季度，部分自住者關註產品的類型不僅是公寓，或將 水溢 到保值價值更高的類別墅產品。
供應量大增成為暖市伏筆
據佑威 樓市通系統提供的數據顯示：上周（3月22日-3月28日）上海市商品房成交面積34.8萬平方米，與前一周相比大幅增長瞭56%，成交均價為20581元/平方米，環比前一周上漲瞭6%；上周上海市商品住宅成交面積20.8萬平方米，與前一周相比上漲瞭28%，成交均價為20402元/平方米，環比前一周下跌瞭3%。
上周上海市商品房新增供應面積為47.6萬平方米，環比前一周大漲瞭111%；全市商品住宅新增供應面積為37.0萬平方米，環比前一周大漲瞭78%。上漲全市商品住宅供應還是集中在外環以外區域，其中奉賢和嘉定供應量最大，供應面積都超過瞭10萬平方米，其中奉賢的上海一傢人供應量就達到瞭12.4萬平方米。
對此，佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為： 隨著3月下旬供應量的明顯提升，成交量也開始逐漸恢復，一些熱點區域新推房源受到大量購房者的關註，隻要二季度保持持續供應和價格穩定的話，仍然是一個晚到的 小陽春 行情。 分析師薛建雄則謹慎的指出，上海房價會不會進入新一輪的上漲，還是要看未來幾個月的供需關系，如果樓市回暖過快導致房價上漲的話，或將遭遇進一步調控，而這不是開發商想看到的局面。
深層次原因刺激剛需下單
事實上，僅僅是上周新增供應量上的提升和集中開盤，並不足以支撐上海樓市本周取得單日的成交紀錄，更深層次的原因是，在經歷市場觀望與政策消化後，近期剛需購房者心態正發生變化，一些外部環境因素條件也刺激他們及早下單。
首先,剛需置業者在購房心態上正逐漸走出觀望。有業內人士指出，如果僅有少量價格堅挺的新盤推出，選擇有限的話，剛需購房者還會願意再等等，一旦市面上大量新增供應都以價格堅挺的姿態推出，而近期又沒有更多的抑制需求的調控政策出臺，購買力信心得以快速復蘇，剛性需求也率先進場推動交易步入正常軌道。這種心理在3月房展會過後十分明顯，一位陳先生在看展歸來後堅定瞭馬上出手買房的決心： 沒有什麼打折降價的樓盤，那麼對於我們自住的人來說，早點出手還可能可以挑到一些性價比高的房子。
其次，多數購房者對目前銀行貸款收緊也有所瞭解，在首付成數等方面也準備的比較充足。上周日開盤的盛高香逸灣在開盤3天內成交瞭160多套，基本上都是剛性需求消化，而且首次購房者占到瞭大多數。除瞭項目執行 開盤前三天簽約的客戶享受98折優惠 策略，項目本身創新 +1 特色戶型、附贈工作陽臺和室內庭院（按一半面積計算）等產品特色，對剛性購房者的出手有效推波助瀾之外，項目銷售經理梁敏認為銀行貸款尺度並沒有過分影響剛需購房者的置業計劃： 從我們這個項目的情況來看，多數購房者也都能將首付提高至4，5成，並沒有因為提高首付門檻而影響置業計劃。
最後，傳統的學區房及軌交房的擴容，也讓部分剛需購房者為之心動。例如隨著5月各幼兒園、小學招生及區域劃分范圍出臺的臨近，一些關註學區房的購房者也開始積極看房，例如在位於新江灣城板塊新城禦景，上周開盤後也受到瞭剛性置業者的追捧，不少購房者坦言，就是看中瞭項目周邊復旦大學、同濟第一附中、復旦科技園小學、中福會幼兒園、上音附中、附小等14所國內一流教育機構齊匯於此的一站式名校教育體系。而隨著近期多條軌交線的即將通車，不少沿線軌交盤也迎來瞭旺盛的人氣。
下一輪熱點或蔓延到類別墅台中馬鞍椅批發
值得註意的是，由於普通公寓的套總價牙醫工作椅子推薦的不斷提高，部分購房者也考慮將置業目標擴展到總價差距有限但保值性更高的聯排、疊拼、雙拼等類別墅產品。特別是日前國土資源部再提別墅土地禁推，擬對別墅重新定義，不排除將聯排、疊拼等也包括進來的消息，意味著現有的類別墅產品或將成為絕版，部分對對此消息相當敏感的購房者，已經將出手目標鎖定那些將在二季度上市的類別墅產品。
據悉，從2003年開始暫停別墅供地至今已近7年，但以往國土部對於別墅的定義是 獨門獨院、兩至三層 ，這就意味著除獨棟形式的別墅外，包括聯排、疊拼、雙拼等建築形式均未被列入別墅類型，僅僅是高檔住宅，因此市場上各種類別墅產品如聯排、疊拼、雙拼等依然層出不窮。
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