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近半年來，昆明房價起起落落。綜合多個牙醫工作椅平臺給出的大數據來看，進入7月，昆明房價略降，且去庫存速度加快，這是一個好現象。不過，從租房市場來看，中國房價行情平臺發佈的7月份昆明房租均價為24.36元/月/平米，環比6月份略降0.46%。
大數據說明，昆明房租應該是隨著房價的下跌而下跌，可不少租客反饋，一間15平方米的臥室，在昆明幾乎不可能以500元租到，帶傢具的則更貴。總體來看，昆明房租市場需求旺盛，好的房源仍炙手可熱，租金可觀。
而鋪面則成“冰火兩重天”之勢：新鋪面難租，旺鋪的租金則一年浮動10%以上。專傢分析，從餐飲行業發展趨勢來看，隨著外賣平臺的興起，未來餐飲店對於鋪面面積的需求會逐漸減少，勢必也會給昆明的租鋪市場帶來一定的沖擊。
大數據顯示昆明房租環比下降
租客卻完全感受不到
租客小廖，經濟學碩士，畢業2年，仍是租客。他說，從經濟學馬鞍椅價格理論上來說，房價下跌應該會引起房租下降。可事實上，房租的高低跟租賃市場的需求成正相關，完全由市場需求決定，比如昆明一間臥室租金達1500元，也算正常，因為有需求支撐，並不因房產價值下跌而受影響。反過來說，隻有出現需要租房的人減少，房東久租不出的情況，才會下調房租，引起房租下降。比如某些城市發展狀況不佳，居民離開，租房的人少瞭，房子租不出去，房租才會下降。
從中國房價行情平臺發佈的大數據來看，7月份昆明房租均價為24.36元/月/平方米。以此計算，一套100平方米的三居室，租金為2436元，若3人分擔，一間房為812元，根據昆明平均工資水準來計算，並不算低。
以小廖兩年的租房經驗來看，昆明的房租水平並未完全隨著房價漲跌而漲跌，相反，好的位置的房源一直很緊俏，而某些城中村的房子，因為配套及環境差，價格也相對低一些。
“一間位置稍好的臥室，不帶任何傢具，低於600元肯定租不下來，若配齊傢具，基本到瞭800元的水準。我租在一二一大街附近，房東從沒談過降房租的事，合同裡寫著一年要漲一次，每次在月租基礎上漲20-50元。”小廖說。
租客說是中介抬高瞭傭金
中介說是市場需求決定的
其實，房租漲勢由來已久，從國傢統計局發佈住房租金馬鞍椅開箱價格以來，全國房租已連漲瞭近60個月。
從昆明本地來看，某品牌中介陳女士分析，歷年春節過後往往會出現外來民工返城、已工作人群變換工作、在校大學生求職等幾波高峰疊加，是租房需求最旺盛的季節之一。不過，雪上加霜的是，今年租房市場又疊加瞭多種新情況。從6月開始，昆明施行《不動產登記暫行條例》，隨著不動產登記的開始，許多人對房價下降有瞭更高的期望，於是暫緩買房甚至持幣觀望，租房的人群也就增多，房租價格出現瞭浮動。
同時，陳女士還分析稱，今年以來，昆明市強化出租房屋準入監管，廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住，還將開展出租房屋稅收征管工作，在國傢稅收征收規定基礎上，研究制定昆明市個人出租房屋綜合稅的分類征稅意見，明確稅收比例、征收方式等，區分不同區域、類別進行征收管理，一定程度也會間接影響房租上漲。
除瞭上述客觀原因外，一些人為因素也不容忽視。都市時報記者調查發現，部分中介向買賣雙方收取過高的傭金，導致房東將此成本轉嫁給租戶，從而抬高瞭租金。此外，一些中介還特意與房東達成默契抬高租金，從中獲取差價收益。
不過，陳女士認為，房租漲不能完全怪中介。畢竟城市化進程加速，大量外來務工人員進入城市，還有就業大學生不斷增加，現在昆明房價也沒有降到“非買不可”的地步。“買不起的人占大多數，需求旺盛，租金才會上浮。”
商鋪冰火兩重天
新鋪面出租難降價成定局
因為開店的需要，青和小鍋米線掌門人唐際程對昆明商鋪租賃市場深有研究。他認為，從一定意義上來說，昆明市商鋪房租沒有降，比如“青和”、“唐會”的很多門臉房是以前跟房東達成的租房協議，簽訂瞭合同，約定租金每年上浮固定的百分比。
另一方面，受經濟大環境、電商火爆或商鋪存量過大等影響，新鋪面，或者“從未開過張的鋪面”，都面臨出租難的情況，房東不得不降低租金。也可以說，這部分新入市的門臉房確實降價瞭，“實際上，在開著店的或者已出租成功的門臉房是沒有降價的”。
唐際程說，在某些商場裡面，比如一些經營不善的綜合體，鋪面長期租不出去，現在也主動降房租，大部分已出租且簽訂合同的商鋪，因為有合同為約束，部分店主因今年生意不好做，跟房東商量降房租，可房東堅持按合同執行，故都未能成功，掙紮到最後，就隻能退租。
2010年前後，昆明住宅限購，但商鋪不限購，於是手裡握著閑錢，依然瞄準房地產市場的“炒房人”就搖身變成瞭“炒鋪人”，大把大把的錢用來購買鋪面，因為實際需求並沒有那麼高，於是大量的鋪面都閑置下來，並未出租成功，現在隻能降低姿態，靠低價格來吸引租客租鋪開店。
外賣大舉侵襲
明年商鋪租賃市場格局或有變
唐際程預測：“今年下半年至明年年初，昆明市或將爆發大規模退租現象。”他認為這不是空穴來風，現在“唐會”、“青和”也開始積極轉型擁抱互聯網，“當下，餓瞭麼、美團、百度三大外賣平臺大規模搶灘昆明市場，青和、唐會兩大品牌都已接入這些平臺。未來，外賣市場完全激活後，實體餐飲店就不再需要那麼大的店面瞭”。
外賣市場擴大，意味著一部分客人不再需要堂食，店面不需要很大，甚至會催生一部分“無店鋪中央廚房”。唐際程說，當前唐會、青和兩大小吃品牌正在謀劃“大店面轉小店面”。據他計算，當前青和、唐會兩大品牌60餘傢店鋪租金占到成本支出的15%，這15%的租金支出對於經營正常的門店來說能夠承擔，而對於一部分銷售業績不佳的店鋪，則會成為負擔。
唐際程打瞭個比方：“外賣進軍餐飲市場，就像當年淘寶進軍零售業一樣。淘寶來的時候，大傢不以為然，後來零售市場被蠶食，問題集中爆發，很多做零售的人開始轉型進入餐飲，於是餐飲的鋪面租金就炒高瞭。現在我們就發現，外賣市場真的非常大，介入進去發現，我不再需要那麼大門店，也不需要那麼多的從業人員，外賣平臺完全幫我解決‘堂食座位矛盾’的問題，現在我就把一些小的店面完全交給外賣平臺來做”。
對於無店鋪中央廚房模式，唐際程說，線下傳統餐飲店必然面臨房租、原材料和人力成本的壓力，而且現在餐飲門店已趨於飽和，市場需要的是創新的模式。事實上，要把餐飲做起來隻需對接消費者和產品這兩端，不開實體店的話，完全可以借助電子商務引來客流，通過構建外賣物流體系，將產品從中央廚房送達消費者，從而實現交易閉環。由此一來，大傢對門臉房的需求就不再高企，房租必然會下降，而且就在今年下半年或明年初集中爆發。
??? 都市時報記者 王海濤
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