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摘要：上海市委書記韓正日前表示，上海房價已經很高，未來應減少對房地產業發展的依賴。
上海星空地產網訊 上海市委書記韓正日前表示，上海房價已經很高，未來應減少對房地產業發展的依賴。
“上海官方上次提及房地產有關話題是在今年3月的兩會期間，但並未明確提及‘抑制非理性需求、房價已經很高’等類似觀點。因此，這是上海樓市政策開始出現收緊的一個信號。”同策咨詢研究部總監張宏偉分析。
上海市政府一位決策咨詢專傢則告訴記者，在中央持續松綁樓市調控的前提下，下半年上海樓市政策收緊的可能性不大。
“韓正點評上海房價並非意在收緊政策，而是警示風險。上海房價的持續上漲容易引發熱錢或投機資本的關註，但在嚴格的限購政策下，市場上醫師馬鞍椅批發尋求短期套利的資金
很難像股市那樣，可在短期內隨意進出。”中原地產分析師盧文曦認為，上海在房價快速上揚的過程中，市場的預期隨之逆轉。開發商拿瞭不少高價地，這其中已暗
藏風險。
豪宅漲價傳導至普宅
韓正在上海市委全會的講話中指出，“密切關註房地產市場走勢，在支持居民自住和改善的剛性需求的同時，堅決執行限購政策和抑制投資投機性需求，防止市場炒作激發非理性需求。上海房價已經很高，控制房價是上海調控房地產市場平穩健康發展的重要目標。”
自3·30樓市新政出臺後，上海房價開始一路走高。據國傢統計局最新公佈的6月70個大中城市住宅價格監測信息，6月份深圳新建商品住宅價格環比上漲7.2%，上海房價環比上漲2.4%，僅次於深圳，成為全國漲幅第二的城市。
上海樓市強勢回暖的趨勢，即使在7月房地產傳統淡季到來之際，仍未有停下來的跡象。
德佑鏈傢的數據顯示，7月1日-20日這三周的時間，上海外環外新建商品住宅的成交均價首次突破2.5萬元/平方米的大關，達到2.52萬元/平方米的高位;而滬外環外新房的最新價格，比今年1月份時上漲瞭30.8%，漲幅位居各環線之首。
“二季度上海房價漲幅最大的是豪宅，但現在漲價之風有向剛性需求購買的普通住宅傳導的勢頭。”仲量聯行一位研究員告訴記者。
據同策咨詢研究部相關數據，截至6月30日，上海商品住宅庫存量雖然高達1223.78萬平方米，但是，由於6月“半年報”行情的出現，市場去化速度已經有所提高，市場去化周期已經縮短至8.89個月。
張宏偉表示，根據同策咨詢研究部的研究結果，當一個城市樓市去化周期低於8個月時，房價將步入快速上漲通道，而當前上海樓市去化周期已經接近8個月。這就
意味著，隨著下半年市場去化速度的提高，市場去化周期將進一步回落，下半年市場將處於“無房可售”的局面，屆時，勢必會再現買漲不買跌，投資投機性需求或
許將再次攪動上海樓市。
實際上，上海房地產市場的異動已經引發中央相關部委的註意。6月17日，國傢發改委司局級領導帶隊抵達上海，對樓市進行專題調研。在持續四個小時的座談會上，調研組的焦點放在上海房地產市場短期內發生的重大變化上，並對接下來的政策和市場走向給予高度關註。
開發商的豪賭
與深圳、北京等一線城市類似，今年房企在上海上演瞭一場場搶地大戰。
月15日，金融街豪擲88.15億元奪得上海火車站北廣場地塊，刷新上海年內土地出讓總價紀錄，溢價率超過50%;6月初，華潤華發聯合體以87.95億
元拿下上海閘北地塊，地塊樓面價高達38061元/平方米;同日，招商平安聯合體則以高達2.3萬元/平方米的樓面價，競得寶山大場鎮地塊，創出近90%
的高溢價率。
一傢全國大型房企高層告訴本報記者，在市場的低谷時期開發商拿地非常謹慎。然而市場一旦回暖，多數房企就會不惜本錢去搶地。房企對一線城市優質地塊的爭奪，下賭註的味道已經非常濃：看多一線，賭一線城市房價會持續上揚。
“在上海如果按當前的房價來倒推去拍地，根本拍不到地。我們新拿的地，按現在市場售價來算，基本是虧本的，這也是很多房企面臨的現狀。而房價如果漲到某一
水平，這些地塊就可以賺錢瞭。在很多城市房地產都不好做的背景下，必須在上海這樣馬鞍椅批發的一線城市加大投資。”上述房企高層說。
相比2011年上海市住宅用地計劃供應量為1200公頃，2012、2013年該數值為1000公頃，去年為700公頃，今年這一數字直接降到瞭400-600公頃，供應量持續收縮，創歷史新低。
“上海優質土地奇貨可居，下半年房企爭搶土地的局面不會改變。此外，包括上海在內的14個城市的開發邊界劃定工作將於今年完成，越發寸土寸金的上海或將掀起新一輪土地爭奪戰。”德佑鏈傢在日前發佈的報告中稱。
但市場潛藏的風險也不容忽視。在業內人士看來，上海樓市在短期內迅速上升，除瞭與貨幣及信貸政策持續放松有關，也與資本市場的財富效應有一定關系。而上半年資本市場對樓市的助推作用，下半年卻可能成為使樓市需求踏空的反作用力。
戴德梁行住宅部助理董事忻麗蓉告訴記者，在股市未下挫之前購買豪宅的意向客戶數量較往年有所增長，但在股市發生動蕩後，很多意向客戶入市的步伐已明顯放緩。
“一線城市能否延續二季度的態勢都成問題，更不要說三四線城市瞭。”上海一傢開發商市場部經理表示。
瑞銀在近日發佈的研究報告中預測，今年下半年中國房地產開發投資增速將從去年10%的水平降至4%-5%。而明年房地產開發投資的增速會進一步放緩至2%左右，市場仍面臨調整壓力。
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